张晓玲万科3000亿平台的柔性文化

张晓玲：万科3000亿平台的柔性文化

2010年，经历了2008-2009年过山车般的行情后，中国房地产市场正面临新一轮的宏观调控。但正是这一年，万科首次销售过千亿，比原定的目标提前了4年。所以，有专家称万科是此轮调控的受益者。　　起初，有万科员工对“调控受益者”这项帽子特别反感，这很可能被某些部门视为唱反调，或者逆调控而为。但很快，他们平静了下来。因为万科总裁接受了这个看法。原因很简单，“受益者”本质上是企业自身战略提前调整的结果。　　万科今日的业绩，是早在2008年就种下的。不过，郁亮后来跟我们说起，当时制定“纵深”战略时，管理层确实有不同看法。比如，北京、上海、深圳这种一线城市，当时的市场情况好得很，一个项目的回报顶得上三线城市的好几个项目，万科为什么要跑到那么多三四线城市去？　　王石站在郁亮一边，说服了管理层。因此，抓住自住需求、为普通人盖房、高周转、不拿地王不囤地不捂盘等策略，被要求各区域严格贯彻执行。后来的数据证明，正是调整到位后，万科144平方米以下户型为主迎合了调控后的市场需求，销售业绩迅速迈过千亿大关。根据万科2012年年报，144平方米以下中小户型占比上升至90%，其中90~144平方米户型为44%，改善性需求销售面积占比达54%。　　2013年上半年，万科销售额达到创纪录的830亿，年内或达1700亿。支撑万科业绩的，仍然是2008年以来的战略。在这个意义上，郁亮说，不介意说万科是调控的受益者。　　对过程有管理，对风险有评估，郁亮正在将他的管理哲学注入万科的文化。作为一家已然“职业经理人化”的公司，不断地做大是万科的宿命。但每一次尝试，万科都特别小心，唯恐失误。比如，之于商业地产。　　郁亮表示，万科不得不做商业，在佛山、东莞这些城市的项目也都在做商业。但万科一个新的定位是做城市配套的服务商，商业地产是作为住宅的配套而出现的。万科未来甚至会参与到建造和经营垃圾场的领域中去，还有养老地产，它们都是城市配套服务商的内容。他认为，在网络时代里，商业地产是很受打击的，所以万科在涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度。　　同样，万科还抱持着对市场的敬畏态度。3年前，郁亮对笔者说，2009年的暴涨是充裕的流动性为楼市带来的礼物，终归要收回去；3年后，他再次强调金融需要去杠杆，中国经济需要挤泡沫，房地产“冬天”未过；他也不赞同住宅市场永远增长的观点，认为住宅产业已面临天花板，万科销售达至万亿或无可能。　　他认为，当市场非理性、地王频出的时候，对所有从业者都是一种伤害，万科对此相当警醒；而保持超低的净负债率，不去做高利润高风险的产品，以及手持更多的现金，是万科近几年所选择的稳健。　　当郁亮在万科倡导跑步和自行车运动的时候，外界起初更多认为其不无做秀的成分。现在，当运动和健身成为万科文化的一部分时，业内资深人士评论说，这给一贯硬朗的万科文化注入了柔性的力量。　　显然，从王石到郁亮，不仅仅是交接班、传承与创造的关系。拉长了历史时期来看，他们都不过是万科基业的一个链条。今天，万科正在打造3000亿管理平台，并已进军海外市场。我相信，万科的规模几乎是一种看得见的增长，如果非要量化，那就是，它取决于万科文化的支持力，其中包括领头羊自己外溢和践行的文化。

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