金九银十惨淡收尾楼市期盼新政刺激效果

一叶落而知秋。今年的“金九银十”已宣告结束，但交投行情与往年同期比相去甚远。不过，这个不旺的传统旺季却成就了产业政策的一次转折，冬天到来的中国楼市面临着新的考验。

观望中交易惨淡

根据国家发改委的最新数据，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点，环比则下降0.3%。价格的继续下行还是与成交有关，中国指数研究院的数据显示，10月北京、上海、天津、南京、苏州、杭州、深圳、武汉、广州、重庆和成都11个主要城市的楼市交易量和销售收入同比分别下降了34%和41%。以上海为例，21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，“金九银十”上海新建商品住宅成交量却连续两个月均未能突破50万平方米，在年内各月度中仅仅高于春节期间的2月份，89.43万平方米的总成交量同比下降76%。

“对降价以及政策的等待，是造成今年‘金九银十’成交惨淡的主要原因，而10月下半月开始挤牙膏式地出台政策，反而加重了市场的观望情绪。从各项数据可以看到，如果没有操作细则的配合，新政效应无法在地方发挥出来。上海楼市是在普通住房新标准明确后才出现明显的恢复，而不少城市还没有地方措施，各家银行的房贷细则也并不周全。”易居中国分析师傅琦认为。

开发商压力陡增

滞销也使得开发商手中存货积聚、压力陡增。根据有关数据统计，今年三季报中沪深两市78%的上市公司库存超过去年同期，存货增长最多的行业便是房地产，86家A股非ST房地产上市公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示，这些存货平均需要近2年才能消化掉。

开发商也因此调整发展策略。如销售面积和销售额在“银十”出现双降的万科，当月也没有再增加新的项目。在三季报中，万科还决定在中期下调开竣工面积的基础上再调减开工面积约110万平方米，近期其在深圳、上海、北京等地都传出了项目停工的消息。

作为行业“领头羊”的万科指出，成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，全球金融震荡等不利因素也令调整期中的房地产行业增添了更大的不确定性。“中央近期出台的救市政策有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。”

对“救市”谨慎乐观

房产新政的出台为冬日里的楼市带来了些许暖意，如北京楼市在新政出台后一周迎来日成交量增长2倍的小高峰，上海楼市在新政执行后的住宅周成交量也恢复到了9月初的规模。然而，在业内看来，楼市低位盘整的格局并未改变，对新政所能带来的积极影响也持谨慎乐观的态度。

华燕市场研究中心总监冯伟表示，“救市”应是阶段性的行为。“当前阶段是释放刚性需求，如果效果不明显，下一阶段可能会为开发商松绑，避免开发商对银行金融体系的冲击，毕竟开发商资金来源的大头是银行，在一些地方的救市措施中也已出现了开发商可分期支付土地出让金的规定；如果这样做还是没有效果，那么第三轮就是鼓励投资需求，为第二套房松绑，但这会滋长房地产泡沫，大家也都知道本轮全球金融危机是什么引发的，所以政策出台需要慎重。值得注意的是，当前楼市面临的不仅是购房需求下降的问题，更面临着整个宏观经济衰退的大背景，如果经济气候不良，光是拯救楼市，可能效果有限，所以旨在拉动内需的‘国十条’的出台及其落实是值得关注的。”

不过，易居中国分析师傅琦同时指出，虽然十项措施中第一条即与房地产有关，要求加快建设保障性安居工程，但与房产新政中提出的加大保障性住房建设规模等要求的性质并不相同。“事实上，自中央提出要解决城市低收入家庭住房困难，各地开始建设廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房后，不少人认为住房保障将分流商品房市场的需求，由此降低房价，但保障性住房的需求与商品住宅的需求并没有交集。此次的宏观经济政策重大调整中，政府希望通过改善居民生活来拉动投资。寄希望于通过住房保障降低房价，恐怕是对政府住房保障工作意义的一种误读。”（李和裕）

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